Hauskauf - Kredit trotz Eigenkapital?

[boxleitnerb]

Moin zusammen,

wir stehen kurz vor einem Hauskauf. Bin unsicher bzgl. Teilfinanzierung ob/wieviel.
Die Fakten:


Kaufpreis 750K inkl. Nebenkosten. BJ 2006, Energieeffizienz B
Eigenkapitalquote 100% bestehend aus Aktien/ETF sowie Zuschuss von Verwandten (Tagesgeld mit vmtl. 0,x% Zinsen :freak:)
Die Aktien (Tesla) sind aktuell 7% im Minus. Man weiß nie wo die Reise hingeht, wurmt mich aber irgendwie mit Verlust (<20K) zu verkaufen. Ich bin nicht Joe, der die bei $1000 sieht :tongue:
Investitionen in Böden/Maler/neue Heizung wegen Energiegesetz (Heizung ist 18 Jahre alt - um ca. 20 Jahre Ruhe zu haben) geplant. Neue Möbel, Garten, kleinere Änderungen in Küche und Bad, ggf. Solaranlage...max 50K erstmal grob geschätzt
Ein Gehalt aktuell, ein Kind (gut ein Jahr), Frau geht voraussichtlich 2026 wieder arbeiten. Nettohaushaltseinkommen dann ca. 6500 EUR, aktuell 4K


Ich kann z.B. 100K aufnehmen und zahle über 10 Jahre ca. 18K Zinsen bei 3,4%.
Könnte aber auch mehr verkaufen und statt den Kredit zu bedienen 12K/Jahr wieder anlegen über 10 Jahre (ETF Sparplan wahrscheinlich).

Da Eigennutzung kann ich von der Steuer kaum was absetzen.
Was würdet ihr tun?

[ilPatrino]

wenn du erwartest, mit den 100k in 10 jahren mindestens 18k an gewinn zu fabrizieren, dann mach das. ich würde den kredit so hoch anzusetzen, daß du die raten bequem aus einem einkommen bedienen kannst und den rest in aktien, etf und das haus investieren. sollte sich die zinssituation in 10 jahren massiv ändern, kannst du ja neu bewerten

[Grendizer]

Wenn du soviel Geld hast würde ich mich mal mit einem Steuerberater unterhalten ob nicht die Gründung einer GBR oder GmbH sinnvoll sein könnte, die die Immobilie kauft und an dich vermietet.

[boxleitnerb]

wenn du erwartest, mit den 100k in 10 jahren mindestens 18k an gewinn zu fabrizieren, dann mach das. ich würde den kredit so hoch anzusetzen, daß du die raten bequem aus einem einkommen bedienen kannst und den rest in aktien, etf und das haus investieren. sollte sich die zinssituation in 10 jahren massiv ändern, kannst du ja neu bewerten

Naja rechne mit konservativen 3% nach Steuern und Zinseszins und du bist schon bei 134K, wenn man die 100K jetzt anlegt.

[Semmel]

Auf Kredit in Aktien/ETFs investieren würde ich nicht machen. Auch nicht indirekt.
Davon abgesehen würde ich auch nicht 100 % meines Vermögens in eine Immo stecken. Mit Kredithebel wären es sogar über 100 %.

Ich bin da mit meiner Einstellung aber ziemlich alleine. Die meisten finden es völlig normal, in Verbindung mit einer Immobilie auf Kredit zu zocken. (auch wenn das in deinem Fall dank viel Eigenkapital viel harmloser ist als im Durchschnitt)

Übrigens: 750k € bringen aktuell 3,75 % "sichere" Zinsen. Das sind 2344 € brutto im Monat oder 1726 € netto. Damit kann man auch was Nettes mieten und man bleibt voll flexibel.

[Trap]

Wenn gehebeltes Investieren in dein Risikoprofil passt, dann ist ein Hauskredit normalerweise die günstigste Variante das umzusetzen.

Wenn es nicht passt, dann ist auch die Verfügbarkeit von einem Hauskredit kein Grund damit anzufangen.

[boxleitnerb]

Auf Kredit in Aktien/ETFs investieren würde ich nicht machen. Auch nicht indirekt.
Davon abgesehen würde ich auch nicht 100 % meines Vermögens in eine Immo stecken. Mit Kredithebel wären es sogar über 100 %.

Ich bin da mit meiner Einstellung aber ziemlich alleine. Die meisten finden es völlig normal, in Verbindung mit einer Immobilie auf Kredit zu zocken. (auch wenn das in deinem Fall dank viel Eigenkapital viel harmloser ist als im Durchschnitt)

Übrigens: 750k € bringen aktuell 3,75 % "sichere" Zinsen. Das sind 2344 € brutto im Monat oder 1726 € netto. Damit kann man auch was Nettes mieten und man bleibt voll flexibel.

Hm, ich bin ja schon investiert. Die Frage ist für mich eher, ob ich zusätzlich den Kredit will oder nicht. Hebel sind für mich tabu, ob mit oder ohne Kredit.

In unseren Familien sind noch weitere Immobilien (da wohnen Eltern/Geschwister drin), d.h. es ist eh nicht das ganze Vermögen. Zu gegebener Zeit würde ich unser Haus eh verkaufen, mehr als 10 Jahre wird das nicht mehr dauern.

Bzgl. Kauf vs. Miete - mir ist voll bewusst, dass das eine emotionale Entscheidung ist. Wir wollen Garten, das geht in der Stadt mit einer Wohnung (außer Schreber garten) nur sehr begrenzt. Auf 10 Häuser, die in Frage kommen, kommt eine Wohnung zur Miete. Den Garten teilst du dir dann oft auch mit Nachbarn oder andere können dir draufhauen - das wollen wir nicht.

Ich muss mir das vielleicht mal einfach durchrechnen und nüchtern die Zahlen gegeneinanderhalten.

[Trap]

Hm, ich bin ja schon investiert. Die Frage ist für mich eher, ob ich zusätzlich den Kredit will oder nicht. Hebel sind für mich tabu, ob mit oder ohne Kredit.
Investieren, während man einen Kredit hält, ist gehebeltes Investieren.

[Semmel]

Hebel sind für mich tabu, ob mit oder ohne Kredit.


Ein Kredit bedeutet immer einen Hebel.

In unseren Familien sind noch weitere Immobilien (da wohnen Eltern/Geschwister drin), d.h. es ist eh nicht das ganze Vermögen.

Das würde ich nicht voreilig zum eigenen Vermögen rechnen. Außerdem wäre das eher ein Argument dagegen als dafür, weil du mit deinem eigenen Immobilienkauf das Klumpenrisiko noch verstärkst.
Da wäre eine Diversifizierung in andere Assetklassen sinnvoller.


Bzgl. Kauf vs. Miete - mir ist voll bewusst, dass das eine emotionale Entscheidung ist. Wir wollen Garten, das geht in der Stadt mit einer Wohnung (außer Schreber garten) nur sehr begrenzt. Auf 10 Häuser, die in Frage kommen, kommt eine Wohnung zur Miete. Den Garten teilst du dir dann oft auch mit Nachbarn oder andere können dir draufhauen - das wollen wir nicht.

Ich muss mir das vielleicht mal einfach durchrechnen und nüchtern die Zahlen gegeneinanderhalten.

Garten und so kann ich alles verstehen, aber es ist rational alles andere als sinnvoll, sein komplettes Vermögen für einen Garten oder ein paar andere Annehmlichkeiten zu verballern. Für das Geld kann man sich alternativ auch andere Annehmlichkeiten für deutlich weniger Geld leisten.

[fondness]

Der größte und entscheidende Vorteil an einer Immobilie, warum sich eine solche Investition überhaupt lohnen kann, ist die Finanzierung mit Fremdkapital. Das ist ein massiver Hebel den man aus meiner Sicht gerade dann verwenden sollte, wenn man viel Geld hat. Keine Bank würde dir einen Kredit geben, weil du sagst du willst 500K in Aktien investieren. Jede Bank gibt dir einen Kredit, wenn du um 500K eine Wohnung kaufst. Fremdkapital ist wie ein Hebel, du kannst damit deine Möglichkeiten massiv steigern dein Vermögen aufzubauen. Allerdings wichtig: Das Fremdkapital muss zu jedem Zeitpunkt vollständig gedeckt werden können, ansonsten hat dich die Bank an den Eiern. Beim eigenen Haus hat man auch den Vorteil, dass das politisch im Zweifel geschützt wird, ergo wenig Risiko für Enteignungsspielchen und auch die Bank hier im Zweifel nachgibt, weil sie nicht in den Medien stehen will wie man eine Familie aus dem eigenen Haus raus wirft. Der Nachteil ist natürlich (und auch der Grund warum ich es nicht mache), dass eine eigene Immobilie kein Asset ist sondern eine Liability, du also keine Rendite bekommst (anders als bei Wohnungen die du vermietest). 750K Eigenkapital in ein Haus zu investieren ist eigentlich verrückt. Aus den 750K bekommst du aktuell risikolos 4% Rendite mit US-Staatsanleihen, das sind 30K im Jahr. Dein Haus hingegen verfällt und höchstens der Grund wird mehr wert.

[boxleitnerb]

Der größte und entscheidende Vorteil an einer Immobilie, warum sich eine solche Investition überhaupt lohnen kann, ist die Finanzierung mit Fremdkapital. Das ist ein massiver Hebel den man aus meiner Sicht gerade dann verwenden sollte, wenn man viel Geld hat. Keine Bank würde dir einen Kredit geben, weil du sagst du willst 500K in Aktien investieren. Jede Bank gibt dir einen Kredit, wenn du um 500K eine Wohnung kaufst. Fremdkapital ist wie ein Hebel, du kannst damit deine Möglichkeiten massiv steigern dein Vermögen aufzubauen. Allerdings wichtig: Das Fremdkapital muss zu jedem Zeitpunkt vollständig gedeckt werden können, ansonsten hat dich die Bank an den Eiern. Beim eigenen Haus hat man auch den Vorteil, dass das politisch im Zweifel geschützt wird, ergo wenig Risiko für Enteignungsspielchen und auch die Bank hier im Zweifel nachgibt, weil sie nicht in den Medien stehen will wie man eine Familie aus dem eigenen Haus raus wirft. Der Nachteil ist natürlich (und auch der Grund warum ich es nicht mache), dass eine eigene Immobilie kein Asset ist sondern eine Liability, du also keine Rendite bekommst (anders als bei Wohnungen die du vermietest). 750K Eigenkapital in ein Haus zu investieren ist eigentlich verrückt. Aus den 750K bekommst du aktuell risikolos 4% Rendite mit US-Staatsanleihen, das sind 30K im Jahr. Dein Haus hingegen verfällt und höchstens der Grund wird mehr wert.

Was würdest du dann an meiner Stelle tun?
Das Elternhaus gehört mir schon, meine Mutter hat Nießbrauchrecht, ist aber schon 82. Ich würde die Häuser ja gerne 1:1 tauschen, aber das geht halt nicht :freak:

[/dev/NULL]

Welches Haus willst du zeitnah verkaufen? Das Elternhaus oder den Neukauf (Spekulationssteuer bei weniger als 10 Jahre Haltezeit)

ICH würde aus Prinzip keine 100% Finanzierung machen einfach weil ich mich mit so einem Batzen Schulden unwohl fühlen würde und was ist wenn ich ka vors Auto Lauf und arbeitsunfähig werde.
D.h. 30-40% Eigenkapital würde ich anstreben.
Ein Aktienkauf auf Kredit ist auch öfter ein Garant für Privatinsolvenz.. stell dir vor deine Haupt Aktie pullt ne Varta ..

Aber eigene Meinung

[boxleitnerb]

Welches Haus willst du zeitnah verkaufen? Das Elternhaus oder den Neukauf (Spekulationssteuer bei weniger als 10 Jahre Haltezeit)

ICH würde aus Prinzip keine 100% Finanzierung machen einfach weil ich mich mit so einem Batzen Schulden unwohl fühlen würde und was ist wenn ich ka vors Auto Lauf und arbeitsunfähig werde.
D.h. 30-40% Eigenkapital würde ich anstreben.
Ein Aktienkauf auf Kredit ist auch öfter ein Garant für Privatinsolvenz.. stell dir vor deine Haupt Aktie pullt ne Varta ..

Aber eigene Meinung

Da hast du etwas falsch verstanden, ich will nicht 100% finanzieren, die Frage war ob 0% oder nicht.

Das Elternhaus wird in den nächsten 10 Jahren höchstwahrscheinlich „frei“. Es ist 400 km entfernt - wenn meine Mutter mal nicht mehr da ist, werde ich es garantiert nicht vermieten, sondern verkaufen.
Das neue Haus ist für uns als Familie. Aktuell wohnen wir zur Miete. Dass wir ein Haus kaufen, steht 100% fest, auch wenn das einige hier aus sicher guten Gründen nicht tun würden.
Es ist nicht als Investition gedacht.
Wie gesagt: Wir finden die Wohnsituation, die wir möchten, nicht zur Miete.

@fondness:
US-Stastsanleihen klingt gut, ist aber alles auf eine Karte. Wer weiß, was politisch passiert?
Edit:
Zinssatz aktuell 3,92%, vor Steuern…? Dann klingt es nicht so attraktiv. Quellensteuer?

[E39Driver]

Als Vorschlag: Das Haus nur Mieten statt kaufen. Da ja scheinbar eh nur als Übergangslösung gedacht. Die Anforderung des Gartens ist erfüllt und du bleibst finanziell flexibel und behältst die Rendite deiner ETFs. Kostet halt rund 2k warm für ein saniertes EFH, aber ist bei deinem Einkommen doch egal. Geht irgendwas kaputt, kostet es nicht dein eigenes Kapital sondern ist das Ärgernis des Vermieters.

Kenne es aus meiner eigenen Heimatstadt. Der Markt für Mietwohnungen mit 4 Zimmern und mehr ist komplett leer gefegt, hier tummeln sich die Bürgergeld-Großfamilien in der Nachfrage. Aber bei Häusern zu Miete hast du noch ein gutes Angebot zur Auswahl und die privaten Vermieter werden dich als seriöse Familie mit eigenem Einkommen immer bevorzugen.

Aktien auf Pump kaufen würde ich niemals machen. Kann oftmals gut gehen, eine Garantie für gleichbleibende Marktentwicklung gibt es aber nicht. Es können auch 15 Jahre Bärenmarkt vor der Tür stehen. Mit Schulden hast du dich halt immer an die Bank verkaufst und bist per Definition kein freier Mann mehr. Dieses Gefühl finanziell komplett frei zu sein ist doch viel mehr wert als die Chance auf ein paar Prozent mehr gehebelte Rendite

[/dev/NULL]

Ich hatte es so verstanden das neue Haus soll der Familienwohnsitz werden, und das Elternhaus (weit weg) verkauft werden, wenn die Mutter es nicht mehr bewohnt.

0% würde ich nicht machen wollen, aber es so planen, dass im Notfall (Krankheit/Jobverlust/Schwangerschaft) auch einer allein die Raten stemmen kann.
Auch wenn die Aktien dann ja immer noch da wären.

Läuft es gut, machst Du mit den Aktien mehr Buchgewinne, als Du Zinsen zahlst. Läuft es schlecht.. naja dann hast Du halt (mehr) Aktienverluste. (Tesla stürzt um 50% ab -> hätte ich mal damals alles verkauft)

Dir gehts gut (besser als xx% der Bevölkerung), also mach wie DU dich am wohlsten fühlst