Eigentümer verkauft Haus, was bedeutet das für Mieter?

[mercutio]

Moin,

Ich habe eine Frage an die Rechtsexperten hier im Forum:
Wir wohnen in einem Haus mit 4 Parteien (alles Mieter), das dieses Jahr verkauft werden soll.
Inseriert ist es schon, eine erste Besichtigung steht auch an.

Was bedeutet das für die Mieter?

Ich weiß, der Verkauf bricht nicht den Mietvertrag, also erstmal dürfen wir bleiben.
Ich weiß auch, dass bei 4 Parteien die vereinfachte Eigenbedarf Regelung auch nicht gilt, es wird also für den neuen Besitzer schwierig, wegen Eigenbedarf zu kündigen.
Ich bin schon Mitglied im Mieterschutzverein und habe eine Rechtschutz-Versicherung- also wenn es hart auf hart kommen sollte, bin ich gerüstet.

Ich habe im Netz was von 3 Jahre Kündigungssperre nach dem Verkauf gelesen, stimmt das bzw. wann gilt das?

Was kommt sonst noch auf uns zu?

Ist btw. ein altes Haus mit mächtig Sanierungsstau, das viel zu teuer verkauft wird, aber es gibt wohl Interessenten für sowas.
Wahrscheinlich kauft es ein Investor, der es sanieren wird, denke ich.
Dann läuft es auf Ablösesumme hinaus, wobei man wohl zwischen 10-20K € erwarten darf, um den Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen.
Muss das versteuert werden?
Hat jemand Erfahrung damit?

[Marscel]

Ich habe im Netz was von 3 Jahre Kündigungssperre nach dem Verkauf gelesen, stimmt das bzw. wann gilt das?


Jein. Wenn der Klotz zuvor ein Eintrag im Grundbuch war, d. h. einen Eigentümer hatte, und dieser dann Teilungen vornimmt, d. h. einzelne Mietwohnungen zu handelbaren Wohnungen mit dann gesonderten Eigentümern macht, dann hast du als Mieter normalerweise (d. h. gibt mWn auch Ausnahmen) zwei Rechte: Ein Vorkaufsrecht, und den Schutz vor Kündigungen durch etwa Eigenbedarf von mind. 3 Jahren.

[Nostalgic]

Ich bin schon Mitglied im Mieterschutzverein und habe eine Rechtschutz-Versicherung- also wenn es hart auf hart kommen sollte, bin ich gerüstet.

Was kommt sonst noch auf uns zu?

Dann bist du ja schon gut beraten.

Dann läuft es auf Ablösesumme hinaus, wobei man wohl zwischen 10-20K € erwarten darf, um den Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen.
Muss das versteuert werden?
Hat jemand Erfahrung damit?
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) aus dem Jahr 2000 ist bei einem Mietaufhebungsvertrag die Abfindung von der Steuer befreit (BFH, 14.9.2000, AZ.: IXR 89/95). Eine Einkommenssteuer ist daher nicht zu entrichten.https://www.mietrecht.com/mietaufhebungsvertrag-abfindung/

Wahrscheinlich nicht.

[Duran05]

Für dich bedeutet das: Nichts.
Kauf bricht die Miete nicht. Bleib wohnen!

Eigenbedarf muss nachgewiesen werden.
Kündigung ist nicht möglich.
Du kannst nur gekickt werden wenn du deine Miete nicht zahlst oder untragbar bist gegenüber dem Vermieter (wie Gewalt).

Bei 4 Parteien ist es wohl unwahrscheinlich das er Eigenbedarf auf alle machen kann.

Dein Vermieter muss sich an alle Mietgesetze halten.
Er kann auch nicht die Miete anpassen wenn das schon vorher geschehen ist (12+3Mon)
Kappungsgrenze beachten, Mietspiegel beachten.

Du unterschreibst nichts was nichts rechtssicher ist.
Abfindung kannst du nehmen wenn das ganze Gebäude saniert wird und alle raus wollen. Aber machen musst du das nicht... gab hier einen Fall mit einem Supermarkt, der Mieter blieb auch noch nachdem Wasser abgedreht und Haustür rausgenommen wurde. :smile:

[Heelix01]

Fehlen halt jegliche Informationen :D .
Ein Haus, oder 4 WE wenn geteilt wurde wann wurde geteilt ?
Ist es ein Haus ohne Teilung gibt es 3 Optionen:

1.) er betreibt es zur Vermietung einfach so weiter
2.) Teilen und einzeln verkaufen (was aber 3-10 Jahre Kündigungssxhutz triggert)
3.) Er will das Haus teilweise oder vollständig selbst bewohnen und kann Eigenbedarf glaubhaft darlegen.

1.a) alles bleibt wie es ist
1.b) aufwendig sanieren und Miete geht steil
2.) ist dir vermutlich egal bei 3-10 Jahren Kündigungsschutz, ziehst aber irgendwann aus kannst aber auf Abstandszahlung für Auszug hoffen
3.a) teilweise klagt er halt 1-3 raus … wenn Eigenbedarf belegbar ziehen 1-3 Parteien halt irgendwann aus, ggf. Gegen Zahlung je nach Zeitdruck beim Käufer
3.b) klagt er alle raus … wenn Eigenbedarf belegbar ziehst du halt irgendwann aus, je nach Zeitdruck beim Käufer ggf. mit Zahlung

Eine eventuelle Zahlung beim Aufhebungsvertrag ist steuerfrei.

[IceKillFX57]

Würde mich da jetzt nicht so irre machen lassen. Evtl. stellt sich der neue Vermieter ja vor.
Wir hatten innerhalb von 5 Jahren schon drei neue Vermieter.

[mercutio]

Fehlen halt jegliche Informationen :D .
Ein Haus, oder 4 WE wenn geteilt wurde wann wurde geteilt ?
Ist es ein Haus ohne Teilung gibt es 3 Optionen:

1.) er betreibt es zur Vermietung einfach so weiter
2.) Teilen und einzeln verkaufen (was aber 3-10 Jahre Kündigungssxhutz triggert)
3.) Er will das Haus teilweise oder vollständig selbst bewohnen und kann Eigenbedarf glaubhaft darlegen.

1.a) alles bleibt wie es ist
1.b) aufwendig sanieren und Miete geht steil
2.) ist dir vermutlich egal bei 3-10 Jahren Kündigungsschutz, ziehst aber irgendwann aus kannst aber auf Abstandszahlung für Auszug hoffen
3.a) teilweise klagt er halt 1-3 raus … wenn Eigenbedarf belegbar ziehen 1-3 Parteien halt irgendwann aus, ggf. Gegen Zahlung je nach Zeitdruck beim Käufer
3.b) klagt er alle raus … wenn Eigenbedarf belegbar ziehst du halt irgendwann aus, je nach Zeitdruck beim Käufer ggf. mit Zahlung

Eine eventuelle Zahlung beim Aufhebungsvertrag ist steuerfrei.

Ist ein Haus ohne Teilung.
Das Mietverhältnis besteht bei uns länger als 8 Jahre.
Andere im Haus wohnen noch nicht so lange im Haus.

Elektrik und Rohre, teilweise Fenster aus den 60ern, es wurde nie was saniert, die Heizung pfeift auf dem letzten Loch. Läuft schon im manuellen Modus, weil Automatik nicht mehr funktioniert. Wahrscheinlich trockene Kondensatoren im Steuermodul, vermute ich ganz stark. Muss das im Verkaufsgespräch angegeben werden?

Also eher was für Investoren, die aus steuerlichen Gründen sowas kaufen und sanieren. Die Aussage eines Immobilien Maklers im Bekanntenkreis ist: Wenn der neue Besitzer Eigenbedarf anmeldet, wird er ihn irgendwann auch bekommen. Da können schonmal 20-25K an Prozesskosten entstehen, die der Kläger zahlen müsste. Daher bietet man den Mietern gern eine Ablösung gegen Cash an.

Da ich noch eine Miete auf recht niedrigem Niveau habe, bin ich nicht unbedingt daran interessiert, auszuziehen. Die jetzigen Mieten sind ja ein Wahnsinn. :eek:

Ich habe einen Bekannten, der als Richter im Bereich Wohnen / Mietsachen arbeitet, und von ihm weiß ich, dass eine kaputte Heizung gerne genutzt wird, um Mieter loszuwerden. Klar kann man Miete kürzen und klagen usw. Aber das dauert halt alles und so lange friert man.